Không ít chủ nhà vì muốn giữ giá hoặc sợ mất nhà thầu nên chấp nhận ký hợp đồng thi công trọn gói khi hồ sơ thiết kế còn sơ sài. Họ tin rằng có thể vừa xây vừa chỉnh, hoặc điều chỉnh thiết kế trong quá trình thi công sẽ linh hoạt hơn. Trên thực tế, chính cách làm này lại đẩy chủ nhà vào thế bị động ngay từ những bước đầu tiên.
Rủi ro đầu tiên là mất cơ sở so sánh và kiểm soát chi phí. Khi thiết kế chưa hoàn chỉnh, khối lượng công việc và vật liệu chưa thể xác định chính xác. Hợp đồng lúc này chỉ mang tính ước lượng, khiến chủ nhà rất khó biết đâu là phần đã bao gồm, đâu là phần chưa.
Tiếp theo là quyền quyết định bị thu hẹp. Khi hợp đồng đã ký, mọi điều chỉnh thiết kế đều được xem là thay đổi so với thỏa thuận ban đầu. Điều này khiến chủ nhà phải thương lượng lại từng chi tiết, dù đó là những nhu cầu rất cơ bản mà lẽ ra nên được quyết định từ trước.
Một rủi ro khác là thiết kế bị chi phối bởi thi công. Khi nhà thầu vừa thiết kế vừa chuẩn bị thi công, phương án thiết kế có xu hướng được điều chỉnh để thuận tiện và tiết kiệm cho quá trình làm việc của họ. Nếu chủ nhà không có thiết kế chốt sẵn làm chuẩn, rất khó phản biện hoặc yêu cầu điều chỉnh theo mong muốn ban đầu.
Ngoài ra, việc chưa chốt thiết kế còn dẫn đến xung đột trong quá trình thi công. Mỗi lần điều chỉnh sẽ kéo theo việc dừng chờ, làm lại hoặc thay đổi biện pháp thi công. Điều này không chỉ ảnh hưởng đến tiến độ, mà còn tạo ra nhiều tranh cãi không cần thiết giữa chủ nhà và nhà thầu.
Vậy chốt thiết kế như thế nào là đủ?
Chốt thiết kế không chỉ là có bản vẽ mặt bằng, mà cần đầy đủ hồ sơ kiến trúc, kết cấu và hệ thống kỹ thuật cơ bản. Chủ nhà cần hiểu rõ công năng, vị trí các không gian chính và định hướng vật liệu hoàn thiện ở mức phù hợp với ngân sách. Khi những yếu tố này đã rõ ràng, việc ký hợp đồng thi công trọn gói mới có cơ sở chắc chắn.
Rõ ràng: Chốt thiết kế là giữ thế chủ động cho chủ nhà. Chốt thiết kế trước khi ký hợp đồng thi công trọn gói không làm mất đi sự linh hoạt, mà giúp chủ nhà giữ được quyền quyết định ở những điểm quan trọng nhất. Khi thiết kế đã rõ, hợp đồng sẽ phản ánh đúng phạm vi công việc, chi phí và trách nhiệm của các bên. Đây là bước chuẩn bị cần thiết để tránh rủi ro kéo dài suốt quá trình xây dựng.
