Dù đã ký hợp đồng với nhà thầu xây nhà trọn gói, nhiều chủ nhà vẫn đối diện với tình huống phát sinh chi phí trong quá trình thi công. Và phản ứng đầu tiên thường là lo lắng hoặc nghi ngờ. Tuy nhiên, phát sinh trong xây dựng không phải lúc nào cũng là dấu hiệu tiêu cực. Điều quan trọng không phải là có phát sinh hay không, mà là phát sinh đó đến từ đâu và được xử lý như thế nào.
Trước hết, phải xác định loại phát sinh cụ thể là gì?
Không phải mọi phát sinh đều giống nhau. Có ba nhóm phổ biến.
+ Nhóm thứ nhất là phát sinh do thay đổi từ phía chủ nhà, ví dụ nâng cấp vật liệu, thay đổi thiết kế hoặc bổ sung hạng mục.
+ Nhóm thứ hai là phát sinh do điều kiện thực tế công trình khác với dự kiến, như nền đất yếu hơn hoặc hạ tầng kỹ thuật cần điều chỉnh.
+ Nhóm thứ ba là phát sinh do phạm vi công việc chưa được làm rõ ngay từ đầu.
Khi làm việc với nhà thầu xây nhà trọn gói, việc phân loại đúng nguyên nhân giúp tránh tranh cãi cảm tính.
Chủ nhà nên yêu cầu minh bạch về cơ sở tính toán
Nếu có đề xuất phát sinh, chủ nhà cần yêu cầu làm rõ:
+ Vì sao phát sinh là cần thiết.
+ Cơ sở kỹ thuật của thay đổi đó là gì.
+ Khối lượng và đơn giá được tính theo nguyên tắc nào.
Phát sinh hợp lý phải đi kèm với bảng khối lượng và đơn giá rõ ràng, không chỉ là một con số tổng.
Cùng nhau đối chiếu lại hợp đồng ban đầu
Một bước quan trọng là rà soát lại phạm vi công việc đã ký. Nếu hạng mục phát sinh nằm ngoài phạm vi đã cam kết, việc điều chỉnh chi phí có thể là hợp lý.
Ngược lại, nếu đó là phần đã thuộc trách nhiệm của nhà thầu xây nhà trọn gói, chủ nhà có quyền yêu cầu giải thích vì sao chưa được tính từ đầu.
Hợp đồng rõ ràng sẽ giúp quá trình đối chiếu diễn ra trên cơ sở dữ liệu, không phải tranh luận cảm xúc.
Chủ nhà không nên xử lý phát sinh bằng tranh cãi
Khi chi phí tăng, tâm lý dễ căng thẳng. Tuy nhiên, tranh cãi gay gắt thường không giúp giải quyết vấn đề.
Thay vào đó, nên yêu cầu lập biên bản làm rõ nội dung thay đổi, khối lượng cụ thể và mức điều chỉnh chi phí. Việc xác nhận bằng văn bản giúp cả hai bên thống nhất và tránh hiểu nhầm về sau.
Thiết lập nguyên tắc kiểm soát phát sinh từ đầu
Một công trình được quản lý tốt sẽ có cơ chế xử lý thay đổi ngay trong hợp đồng.
Ví dụ, mọi thay đổi phải được xác nhận bằng văn bản trước khi thực hiện. Hoặc mọi phát sinh phải có bảng khối lượng và đơn giá cụ thể.
Khi làm việc với nhà thầu xây nhà trọn gói, cơ chế này giúp giảm rủi ro tài chính và giữ được sự minh bạch trong suốt quá trình thi công.
Tóm lại. Phát sinh có thể xảy ra, nhưng phải nằm trong kiểm soát
Không có công trình nào đảm bảo tuyệt đối không phát sinh. Điều cần đảm bảo là mọi phát sinh đều có lý do rõ ràng, cơ sở tính toán cụ thể và được thống nhất trước khi thực hiện.
Khi chủ nhà giữ được sự bình tĩnh và xử lý theo nguyên tắc minh bạch, việc hợp tác với nhà thầu xây nhà trọn gói sẽ không bị phá vỡ chỉ vì một thay đổi chi phí.
